Неяснота в облагането на доходите от продажба на жилищен имот
Автор Доц.д-р Людмила МЕРМЕРСКА

05 Юни 2007

Липсата на дефиниция в закона затруднява и данъкоплатците, и приходната администрация
Законът за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) третира дохода, придобит от продажба или замяна на един недвижим жилищен имот от местно физическо лице през данъчната година като необлагаем.
Новата разпоредба, влязла в сила от 1 януари 2007 г., поставя само две ограничения, при които доходът става необлагаем:
в рамките на годината да е продаден/заменен само един имот. (При продажба/замяна на повече от един
жилищен имот доходите и от двата имота стават облагаеми)
да е продаден жилищен имот. (Разпоредбата няма отношение към продажба на производствен или търговски обект, вилен имот, селскостопанска и горска земя и др. При придобиване на производствен или търговски обект, вилен имот, селскостопанска и горска земя и др. ( ако не е по наследство) трябва да минат 5 години от продажбата, за да може полученият доход да се освободи от данъчно облагане (чл.13, ал.1 , т.1, б. "б" от ЗДДФЛ).

Едновременното изпълнение на двете условия е достатъчно, за да не се извърши облагане. Без значение е:
- какъв е начинът на придобиване на имота (дарение, покупко-продажба, замяна, построен по стопански начин и т.н. )
- дали имотът е основно жилище или не
- кога е придобит - имотът може да е придобит през 30-те, 50-те, 60-те или в годината на продажбата му, например през 2007 г.).

Според отменения ЗОДФЛ минималният срок на притежаване, след който доходите от продажба на недвижимо имущество ставаха необлагаеми, бе минимум три години, и то само ако имотът е основно жилище на местното физическо лице.

Прилагането на новата на пръв поглед ясна разпоредба обаче поражда проблеми. Причината е, че
ЗДДФЛ не ползва ясното за всички понятие жилище а въвежда понятието жилищен имот. Определение на жилищен имот в ЗДДФЛ обаче липсва. В такъв случай трябва да се ползва утвърдена дефиниция, регламентирана в действащото законодателство. Легална дефиниция е налице само за понятието жилище. Според Закона за устройство на територията (ЗУТ) това е съвкупност от помещения, покрити и/или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди. Ако законодателната идея, заложена в ЗДДФЛ, е била разпоредбата да се отнася само за случаите на продажба или замяна на жилище, то би следвало законът да ползва понятието жилище и тогава цитираната дефиниция от ЗУТ щеше да намери приложение. Ползва се обаче друго понятие - жилищен имот. То не е идентично на понятието жилище и каквато и да е била законодателната идея, на практика е въведено по-широко понятие.

Аргумент в този смисъл може да бъде определението на жилищен имот, въведено вдействащата наредба на Столичната община за реда за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество. По смисъла на тази наредба жилищен имот е не само жилище, но и право на строеж или право на надстрояване за жилище, вещно право на ползване на жилище и застроен или незастроен урегулиран поземлен имот, отреден за жилищно строителство. (§1 , т.1 от ДР на наредбата). По същество е почти възпроизведено определението на жилищен имот, ползвано от Наредба за настаняване в общински жилища от 1994 г., отменена през 1996 г. Жилищен имот по смисъла на отменената наредба е: жилище (самостоятелна жилищна сграда, етаж или част от етаж), жилищностроителен парцел, право на строеж или право на надстрояване за едно жилище, както и вещно право на ползване на жилище или парцел.

Тълкуване на понятието жилищен имот като понятие, включващо и правото на строеж, може да бъде изведено и от разпоредбите на Правилника за прилагане на Закона за уреждане на жилищните въпроси на граждани с многогодишни спестовни влогове. В чл.2, ал.1, т.3 от Закона за за уреждане на жилищните въпроси на граждани с многогодишни спестовни влогове е посочено, че право на компенсация по закона имат лица, които не са прехвърляли жилищни имоти на други лица след 1 януари 1981 г. с изключение на освобождаване или ликвидиране на съсобственост. Във връзка с посочената разпоредба в §10а от Заключителната разпоредба е посочено, че не следва да се счита, че е налице прехвърляне на жилищен имот при отстъпено право на строеж върху държавна и общинска земя за индивидуално, групово и кооперативно-групово и кооперативно (ЖСК) жилищно строителство и нереализирано по смисъла на §10 от този правилник. Въвеждането на тази специфична разпоредба в правилника, ограничаваща случаите, при които прехвърлянето на правото на строеж се третира като прехвърляне на жилищен имот за целите на обезщетяването на собствениците показва, че в общия случай отстъпване на право на строеж за жилище се третира като прехвърляне на жилищен имот.

Приведените дефиниции от наредба на Столичната община, както и тълкуванията на база на Правилника за прилагане на Закона за уреждане на жилищните въпроси на граждани с многогодишни спестовни влогове не са неоспорими аргументи, които еднозначно да дефинират доходите, получени от физическо лице по договор за отстъпване на право на строеж за жилище или договор за покупко-продажба на урегулиран поземлен имот, отреден за жилищно строителство като необлагаеми, ако това е единствена за лицето сделка в рамките на годината.

При липса на дефиниция на понятието жилищен имот в ЗДДФЛ обаче приходните органи също не разполагат с категорични аргументиче тези доходи са облагаеми. Затова единственият безспорен отговор на въпросите от страна на строителните фирми, сключващи договор за отстъпване на право на строеж за жилище или договор за покупко-продажба на урегулиран поземлен имот, отреден за жилищно строителство с физически лица, както и на фирмите за недвижими имоти - посредници при сключване на такива договори "Облага ли се доходът на физическото лице, ако това е единствена за него сделка в рамките на годината?" е, че при сегашното състояние на нормативната уредба безспорен отговор няма.



източник:Преслав Недев Биз